市中城建發展2023年債權項目（中城建 債券）

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本文目錄一覽：

• 1、房地產信托為什么有432原則？
• 2、中城建是國企還是央企?
• 3、證監會恢復上市房企再融資，允許用來還債！第三支箭射出，影響有多大

房地產信托為什么有432原則？

中國銀監會辦公廳《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》【銀監辦發〔2010〕343號】，該通知第一條要求：各信托公司應立即對房地產信托業務進行合規性風險自查。

逐筆分析業務合規性和風險狀況，包括信托公司發放城投公司 的房地產開發項目是否滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件；

第一還款來源充足性、可靠性評價；抵質押等擔保措施情況及評價；項目到期償付能力評價及風險處置預案等內容。

由此可知，信托公司發放城投公司 的房地產開發項目是否滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。

當時銀監會還要求進行總量控制，穩中有降，并且對房地產信托業務進行“摸底”，下發《房地產信托業務風險監測表》，重申“事前審批”制度。這就是432的由來。

中國銀監會辦公廳《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》【銀監辦發〔2010〕343號】，該通知第一條要求：各信托公司應立即對房地產信托業務進行合規性風險自查。

逐筆分析業務合規性和風險狀況，包括信托公司發放城投公司 的房地產開發項目是否滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件；

第一還款來源充足性、可靠性評價；抵質押等擔保措施情況及評價；項目到期償付能力評價及風險處置預案等內容。

由此可知，信托公司發放城投公司 的房地產開發項目是否滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。

“4”是指該項目在信托項目發行時需要保證至少四證齊全：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證；

“3”是該地產類項目的總資金中必須至少有30%的資金來自于融資方；

“2”是該地產類項目的融資方至少擁有二級以上（包括二級）的開發資枝碧質；

四證齊全是國家對房開貸的統一規定，基礎條件，硬條件。

30%自有資金是銀行業監管機構的規定，基礎條件，硬條件。

二級資質是銀行風險控制的底線要求，保證城投公司 投向項目的工程質量不產生大概率上的危害銀行信貸資產安全的風險事項。

總的邏輯都是貫穿著信貸管理安全性的基本原則，歷經多年銀行房開貸經營管理經驗教訓驗證，上升為部門和銀行內部的規章制度，經得起考驗，容不得突破。

擴展資料：

房地產信托具有兩層含義：

一、指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進行管理、處分和收益，信托公司在對該信托房地產進行租售或委托專業物業公司進行物業經營，使投資者獲取溢價或管理收益。

由于房地產的這種信托方式，能夠照顧到房地產委托人、信托公司和投資受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已頒布實施的條件之下，其必將具有很強的生命力，一經推出，必然會受到各方的歡迎。

二、是房地產資金信托，即委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業并進行管理和處分的行為。這也是我國目前大量采用的房地產融資方式。

與政信類、上市枝搭答公司類、工商城投公司 類信托相比，一般而言房地產信托的收益要比同期的其他類信托平均高0.5%~1%左右；

房地產信托經營業猛慧務內容可以分為：

1、委托業務，如房地產信托存款、房地產信托城投公司 、房地產信托投資、房地產委托城投公司 等;

2、代理業務，如代理發行股票債券、代理清理債權債務、代理房屋設計等;

3、金融租賃、咨詢、擔保等業務。

相對銀行城投公司 而言，房地產信托計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。

由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。

房地產信托常見的種類：

首先是最古老的城投公司 信托。即信托公司向投資和募集資金，然后發放信托城投公司 給房地產企業。房地產商按約定向信托公司支付利息、歸還本金，信托公司再向投資者分配信托收益和本金。

其次是股權信托，通常是信托計劃購買房地產企業一定比例股權，從而為其提供開發建設資金的一類信托業務。

股權信托通常附有回購條款，即約定期限后母公司或其他約定回購人按約定價格回購該項目，信托公司收到回購款項后向信托計劃認購人分配本息。

第三類是權益類信托。通常是指房企以擁有的財產權作為信托財產而運作的信托業務。財產權信托中，融資房產商作為委托人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得融資。

這類信托的一般流程是，信托公司與房產商簽訂權益轉讓合同，由信托公司受讓權益；同時成立信托計劃向投資者募集資金，投資者認購信托份額。

后續由融資方回購該權益，信托資金得以回籠退出。跟前兩類相比，這類信托更適合適合凈值化的運作方式。但由于市場接受度有限，目前大部分還是有回購協議，所以事實上還是固定收益。這里離題太遠，不再展開。

最后一類是現在大熱的基金型信托模式?；鸹康禺a信托主要專注于房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信托運作形式。

信托公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下房地產項目全方位運作。

參考資料來源：北大法律信息網-關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知

中城建是國企還是央企?

不是國企也不是央企。

中城建城市建設發展有限公司成立于2016年09月28日，注冊地位于成都市。

主要經營項目：

經營范圍包括市政工程施工、建筑工程施工、水利水電工程施工、機電工程施工、通信工程施工、地基與基礎工程施工、電子與智能化工程施工。

消防設施工程施工、防水防腐保溫工程施工、鋼結構工程施工、建筑裝修裝飾工程施工、建筑機電安裝工程施工、建筑幕墻工程施工、古建筑畝亮核工程施工、城市及道路照明工程施工。

河湖整治工程施工、輸變電工程施工、環保工程施工、公路工程施工、公路路基工程施工、公路交通工程施工、礦山工程施工（不含爆破）、冶金工程施工、石油化工工程施工。

電力工程施工、園林綠化工程施工，建筑勞務分包，建筑機械租賃，土地整理，房地產開發，倉儲服務（不含危險化學品），住宿，餐飲服務，互聯網信息服務，商務服務，電視和影視節目制作，文藝創作與表演，組織文鍵雀化交流活動。

新能源技術開發，自有房屋租賃，貨物進出口，車輛維修，老人、殘疾人養護服務，電子產品、日用產品、建材、鋼材、化工產品（不含危險品）、五金交電、機械設備、文化體育用迅掘品及器材的銷售。

證監會恢復上市房企再融資，允許用來還債！第三支箭射出，影響有多大

11月28日市中城建發展2023年債權項目，證監會發布消息稱市中城建發展2023年債權項目，決定在房地產企業股權融耐鉛敗資方面調整優化5項措施市中城建發展2023年債權項目，并自即日起施行。政策涉及恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。

澎湃新聞采訪了多位房企人士和業內專家，解析政策對房地產整體作用，并逐條解讀每條政策影響。

一、恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符昌顫合條件市中城建發展2023年債權項目的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司。允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。建筑等與房地產緊密相關行業的上市公司，參照房地產行業上市公司政策執行，支持“同行業、上下游”整合。

中信建投證券房地產行業首席分析師竺勁稱，允許借殼上市與再融資，助力央國企做大做強，同時有助于減輕民營企業的流動性壓力。自2016年至今無房企成功激數借殼上市，本次政策恢復涉房房企重組上市，再次打開閘門，有利于在上市公司體系外擁有存量房地產資產的企業，將體外資產注入，做大上市公司凈資產和規模，盤活存量資產。同時，恢復房企再融資，募集資金可以用于補充流動資金、償還債務，有助于進一步減輕當前房企資金壓力，促進其健康發展。此外，通過股權融資募集資金，也有助于“保交樓”政策的落地。

平安證券地產團隊稱，新政允許符合條件的房地產企業實施重組上市，允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產并配套融資；一方面利于集團控股母公司擁有土地資源的房企做大做強，盤活集團未上市土儲；另一方面有助于提高優質企業并購積極性，在負債可控的基礎上通過再融資收購優質資產，同時補充擴充資本金實現規?？焖偻黄?。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，政策表示，允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司，將加快出險上市房企重組，加快化解房地產風險，加快房地產風險出清。建筑企業也將得到支持，同時將加快房地產企業與上下游建筑企業、裝飾等企業整合。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此處明確了對房企重組上市落實了寬松政策，尤其是提及發行股份或支付現金購買涉房資產。其對于目前定融產品 企業和優質房企都有較好的優勢。其中爆雷企業可以借此類重組上市工作理順債務關系，而對于優質房企來說，則有收購或控制此類企業的機會。

二、恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其市中城建發展2023年債權項目他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

嚴躍進分析稱，再融資屬于上市公司IPO后的重要融資方式，后續不排除會導入國企等資金進行持股，增強房企的資金實力和抗風險能力。

植信投資研究院資深研究員馬泓表示，過去兩年時間，幾乎難有股權融資案例出現，此次政策調整可能意味著未來一個階段，作為直接融資工具之一的股權融資重新恢復功能，預計房企資金來源狀況將持續向好。

三、調整完善房地產企業境外市場上市政策。與境內A股政策保持一致，恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資；恢復主業非房地產業務的其他涉房H股上市公司再融資。

針對此條，劉水表示，表明監管部門支持H股上市房企再融資，促進房企融資恢復，緩解房企流動性緊張局面，防范房企風險繼續擴大。

四、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

竺勁表示，強化REITs與私募基金作用，盤活房企存量資產。本次政策著重強調要推動保租房REITs和基礎設施REITs的發展，再次強調已上市REITs的擴募。此外，提出要發展不動產私募基金，除了可以投資基礎設施之外，還可以投資存量住宅地產、商業地產，該政策有助于為當前住宅與商業地產引入新的資金，盤活房企存量經營性不動產，助力行業的健康發展。

嚴躍進分析稱，未來一些房企的項目盤活，如何借REITs方式來盤活，同時充當保障性租賃住房的房源，這是各地需要研究的。至少目前部分城市在收購房企存量房屋資產方面，是希望用于保障性租賃住房的功能。相關REITs金融政策也需要加快導入。

馬泓稱，此前央行已經明確，住房租賃信貸不納入房地產城投公司 集中度管理考核指標。二十大提出“租購并舉”，意味著未來金融機構將加大諸如住房租賃城投公司 、房地產保障性租賃住房REITs等金融工具的使用，更好地發揮創新金融工具對房地產市場的長期支持。

五、積極發揮私募股權投資基金作用。開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。

第三方機構LP智庫點評稱，從海外PE（PrivateEquity，私募機構）機構的發展路徑來看，由單一管理股權投資基金，向多元化的另類資產管理機構轉變是重要趨勢。不動產私募基金就是另類資產中重要的資產類別。例如黑石管理的萬億美元另類資產中，有四分之一屬于不動產私募基金，也是黑石歷史業績回報相對穩健的資產類別。這類不動產私募基金對于存量住宅、商業地產、基礎設施、城市更新等發揮積極融資功能和價值發現功能。期待證監會開展不動產私募基金試點，將開啟中國本土私募不動產基金的良性有序發展時代。

11月28日，中國證券報從接近監管人士處獲悉，證監會正在與基金業協會研究起草不動產私募投資基金備案細則，將盡快推出，符合條件的私募基金管理人屆時可申請試點。

馬泓認為，積極發揮私募股權基金的作用，開展不動產私募投資基金試點，這可能表明國內部分私募股權基金可能會參照成熟的國內外資產管理公司（AMC）的運作方式，開發掘金存量地產項目，促進房地產企業盤活經營性不動產，夯實相關房企現金流。

“第三支箭已經射出”

有房企財務條線人士向澎湃新聞表示，“我理解，這就是第三支箭”。嚴躍進也表示，此次政策明確了“支持房地產企業股權融資”，本質上就是第三支箭已經射出。

竺勁表示，“第三支箭”落地，金融支持房地產力度加碼。繼11月21日易會滿主席表示支持涉房企業開展并購重組及配套融資、支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資之后，今日房地產股權融資正式放開。一個月內“三支箭”相繼落地，金融支持房地產力度持續加碼，有助于促進行業的健康平穩發展。

億翰智庫表示，此次證監會的表態，恢復境內和境外股權融資渠道，正是市場期待已久的“第三支箭”，并且發言人還明確了資金不僅允許用于“保交樓”，還可投向主業，用于補充流動資金、償還債務、并購重組等，可以說一直緊繃的民營房企在年底迎來了“喘息期”，尤其是相較上一輪股權融資打開時期，房地產板塊的估值已接近“腰斬”，這無疑會提升行業的吸引力，也有助于防止房企爆雷風險的進一步蔓延。但股權融資本就是更為市場化的行為，對于已經爆雷政信 的企業，當前市場環境下資本是否認可，這個仍有待觀察。

58安居客房產研究院分院院長張波同樣表示，面對不確定性不斷增多的外部環境，以及房地產市場下行壓力持續存在的環境，房企的“第二支箭”在本月已密集落地，但單靠債權融資對房地產行業來說依然難言可快速渡過難關，因此“第三支箭”的推進將加速，證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，對房企的意義重大，通過股權融資的發力，將有力推動房企解決資金問題，給行業以關鍵的“喘息”機會，積蓄能量穿越困境。

張波分析稱，從具體執行層面來看，允許上市房企的非公開方式融資，這一做法表現得更為靈活，對于融資金融的用途也表述較為廣泛，主要涉及項目的開工建設，并可用于債務償還，這一做法對緩解房企的債務壓力也將非常直接。同時對于涉房上市的再融資，則明確要求投向主業，這相對存在一定限制，但從現實情況來看，對此類上市公司的影響相對較小。

房地產政策接近“歷史最寬松時期”，市場有望在2023年初逐漸企穩

中原地產首席分析師張大偉分析認為，房地產行業持續下調，房地產各種政策已經接近歷史最寬松時期，恢復房地產上市企業再融資是重要的政策寬松。

今年1到10月，房地產開發企業到位資金125480億元，同比下降24.7%。其中，國內城投公司 14786億元，下降26.6%；利用外資62億元，下降13.5%；自籌資金44856億元，下降14.8%；定金及預收款41041億元，下降33.8%；個人按揭城投公司 20150億元，下降24.5%。

張大偉稱，整體看，房地產行業缺血嚴重，最近房地產各種寬松政策越來越多，相比之前寬松的主要方向是傾斜購房者，降低購房者入市壓力，最近很多政策都開始寬松房企，穩定房企的現金流，政策開始救助房企的資金鏈。

張大偉表示，整體看，房地產市場當下的問題是購房者支付能力、對后市的信心等，最近的政策的確會對市場有一定的積極作用，但預計市場見底依然需要一段時間。在11月一系列重磅政策的影響下，市場有望在2023年初逐漸企穩。

億翰智庫則表示，回顧11月，供給端政策接連出臺，融資能解短期之急，但資金危機化解、企業恢復信心的根本還是回款，后續需求端的調整將更值得關注。